5 yıl detayını bilmeyen yandı! Ev ve arsa satışında yeni dönem 1 Mart’ta başlıyor

Konut ve arsa satışından gelir elde edenler için yıllık beyan süreci 1 Mart itibarıyla başlıyor. Edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde yapılan satışlarda değer artışı kazancı doğarken, beyanname verilmemesi halinde vergi cezası ve gecikme faizi uygulanıyor. İşte detaylar ve örnek hesaplama.

ABONE OL

News

21 Şubat 2026 02:01

BEĞENDİM

ABONE OL

News

Ev, arsa ve benzeri gayrimenkullerin satışından elde edilen kazançlarda gelir vergisi yükümlülüğü bulunuyor. 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre gerçek kişilerin, satın aldıkları bir taşınmazı edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarması halinde oluşan kazanç “değer artışı kazancı” kapsamında vergilendiriliyor.

Birçok kişi bu düzenlemeden haberdar olmadığı için süresinde beyanname vermiyor ve yüksek tutarlı vergi cezalarıyla karşı karşıya kalabiliyor.

2025 yılı içinde 5 yıllık süre dolmadan taşınmaz satışı yapanların, elde ettikleri kazancı 2026 yılının mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirmesi gerekiyor. Hesaplanan vergi ise mart ve temmuz aylarında iki eşit taksit halinde ödeniyor. Beyan yükümlülüğünün yerine getirilmemesi durumunda vergi aslına ek olarak ceza ve gecikme faizi uygulanıyor.

Vergi uygulamasında 5 yıllık süre takvim günü esas alınarak hesaplanıyor. Taşınmaz 5 yıl dolmadan satılırsa gelir vergisi doğuyor; 5 yılın tamamlanmasının ardından yapılan satışlarda ise değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor.

Vergi sadece klasik satış işlemlerinde değil; taşınmazın bir bedel karşılığında devri, temliki, takası (trampa), kamulaştırılması, devletleştirilmesi ya da ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması gibi işlemlerde de gündeme geliyor.

Maliye’nin verdiği bilgiye göre miras yoluyla edinilen ev ve arsaların satışında değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor.

Vergi hesaplanırken satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark doğrudan esas alınmıyor. Öncelikle alış bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranına göre güncelleniyor. Artış oranının yüzde 10’un üzerinde olması halinde endeksleme yapılıyor ve buna göre vergilendirilecek kazanç belirleniyor.

Örneğin; Aralık 2023’te 5 milyon liraya alınan bir evin, Ağustos 2025’te 8 milyon liraya satılması halinde, 5 yıllık süre dolmadığı için değer artışı hesaplanıyor. Yİ-ÜFE oranı dikkate alınarak alış bedeli güncelleniyor ve ortaya çıkan fark üzerinden gelir vergisi hesaplanıyor. Gelir İdaresi Başkanlığı da yayımladığı rehberde, 6 milyon liraya alınan bir taşınmazın bir yıl dolmadan 9 milyon liraya satılması halinde elde edilen kazancın vergiye tabi olacağını örnekle açıkladı.

Kooperatif yoluyla edinilen konutlarda fiili kullanım tarihi ile elektrik ve su aboneliğinin başladığı tarih esas alınıyor. Arsa üzerine inşa edilen evlerde ise tapuda cins tashihinin yapıldığı tarih edinim tarihi kabul ediliyor.

Kentsel dönüşüm kapsamında arsa üzerine yapılan konutların 5 yıl içinde satılması halinde de gelir vergisi yükümlülüğü doğuyor.

Uzmanlar, özellikle yüksek bedelli satışlarda oluşabilecek vergi tutarlarının ciddi seviyelere ulaşabileceğini belirterek, satış öncesinde süre ve hesaplama şartlarının dikkatle incelenmesi gerektiği uyarısında bulunuyor.

Alış tarihi: Şubat 2022

Alış bedeli: 3.200.000 TL

Satış tarihi: Eylül 2025

Satış bedeli: 6.500.000 TL

Taşınmaz 5 yıl dolmadan satıldığı için değer artışı kazancı doğuyor.

Şubat 2022 Yİ-ÜFE : 1.150,00

Satıştan önceki ay (Ağustos 2025) Yİ-ÜFE: 3.220,00

Artış oranı: (3.220 – 1.150) / 1.150 = Yüzde 180

Artış oranı yüzde 10’un üzerinde olduğu için endeksleme uygulanır.

Endekslenmiş maliyet bedeli:

3.200.000 × (3.220 / 1.150)

= 3.200.000 × 2,80